法院拍賣的房產有租約怎麼辦理(法院拍賣的房產有租約怎麼辦呢)
法拍房帶租約，家門難進，教你幾招鑒別
房子在租約到期前被法院拍賣。新業主要求租客搬走，但租客拒絕搬走。我應該怎麼辦？
那麼，租客可以
“買賣不違反租約”
規則，繼續使用房屋怎麼樣？
我們來看看如何解決此類糾紛。
96萬買了止贖房卻進房難？
因老張未依法履行生效判決確定的債務，法院責令將其房屋依法在司法拍賣平台公開拍賣。阿輝看到了機會，以96.7萬元的價格拍賣買下了老張的房子，並拿到了房產證。
然而，租房的莫某卻拒絕搬走。莫某聲稱自己有租約，但從未出示租約，仍然占用了房子。買了房子但無法入住的阿輝向法院提起訴訟。
租客辯稱：
約定租期為20年，租金已付
莫某稱，他與老張簽訂了一份《租賃合同》，約定租賃期限為20年，每月租金為500元，並以現金一次性支付20年租金共計12萬元。
現行《租賃合同》仍然有效，履行期限仍為9年。因此，根據法律規定，房屋產權變更不應侵犯變更前簽訂合同的承租人的合法權益。
不過莫說的是真的
這是真的還是假的？
法庭審理：租賃合同倒簽
麵對莫某出示的《租賃合同》，經過法官的再三追問，莫某最終承認自己從2002年起就一直居住在該房屋內，雙方並未簽訂合同。
《租賃合同》早在2012年就簽訂了，規定“租金自2008年8月1日起計算，簽訂合同時先支付第一筆租金，然後再支付年租金”然後使用。” 。
法院經審理認為，該房屋已辦理房產證，登記所有人為阿輝，阿輝的合法權益受到法律保護。
經調查，莫某未能提供證據證明其已按照租賃合同約定支付租金，因此無法證明莫某與老張之間存在真實的租賃合同關係。
最終，法院判決莫某搬出並騰出房屋並移交給阿輝管理，並向阿輝支付自過戶之日起至實際搬出之日止的房屋使用費。
法官表示：在不違反租約的情況下進行買賣必須滿足某些條件。
《中華人民共和國合同法》第229條規定了房地產“買賣不解除租賃”的規則。目的是保護現有承租人對租賃財產的占有、使用和收益狀況，避免產權變動的後果。租賃關係不穩定。
但值得注意的是，要適用“不違反租約買賣”規則，必須符合以下條件：
本案中，租賃合同關係不真實有效，不能適用“買賣不解除租賃”的規則。雖然這種止贖租賃最終得到了解決，但在這個過程中也花費了很多錢。
如何避免拍攝有租約的房產
租前調查
房產拍賣前，需要進行現場考察，走訪周邊地區，了解房產的具體情況。
而現場結算的技巧非常重要，可以消除80%的租賃風險。
但很多時候，剛剛接觸止贖房的新手很難通過一兩次實地考察來完全掌握自己需要的信息。
查明租客的身份
如果遇到拍賣公告中被列為“有租約”的止贖房屋，參加拍賣前一定要查清租客的身份。
具體來說，需要判斷實際承租人是否在出租，或者被執行人是否是債權人或其他人，從而確定租賃類型。
了解實際情況後，您可以根據租賃情況采取相應措施並整合解決方案。
判斷參與拍賣是否有價值
根據租戶情況和現場入戶調查結果確定解決租賃的實際費用。
如果解決租賃的成本太高，則不建議客戶參與拍賣。
然而，由於租賃問題而喪失抵押品贖回權的拍賣行往往競標者較少，競爭力也較弱。它們很容易低價出售，並且有可能錯過。
建議您在自己能承受的成本範圍內用租金解決止贖拍賣的問題，否則就不應該參加拍賣。
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法拍房競拍成功後發現有長期租賃，怎麼辦聰明人這樣做
房子明明是通過司法拍賣合法合規獲得的，怎麼突然出現了租客？什麼是「不毀約買賣」？
說到止贖，很多競拍者都知道，有租約的房子很難處理，尤其是惡意長期租約的房子。原業主（被執行人）將該房屋出租10年、20年。根據“買賣不毀約”的原則，即使競買人拍下房屋並獲得產權，也必須遵守租賃合同。
可是，房子明明是我們合法取得的，為什麼我們就不能住進去呢？
俗話說：
在不違反租約的情況下買賣
如果標的拍賣成功但拿不到房子，並且上麵的拍賣公告明確寫明涉及長期租賃，這種房子還能拍賣嗎？拍完戲後可以住在那裏嗎？
今天大研就來和大家聊聊房屋租賃的事。
“買賣不破租”的原則是什麼？
根據合同法第229條的規定，
“租賃期內租賃物權屬發生變化的，不影響租賃合同的效力。”
《最高人民法院關於貫徹落實中華人民共和國民法通則若幹問題的意見》第一百一十九條第二款也有類似規定：
“私人住宅租賃期間，因出售、贈與、繼承等原因導致房屋產權轉移的，原租賃合同對承租人和新業主繼續有效。”
簡單來說，雖然標的物已被出售，所有權已轉移，但其存在的租賃合同也已轉移給新的所有者。
之所以存在這一法律原則，主要是因為法律首先預設了承租人的經濟弱勢地位，以確保承租人不會因為房屋被房東任意處置而喪失房屋的使用權。
然而，這一原則並不適用於所有形式的銷售交易。必須根據買賣合同和租賃合同簽訂的時間來確定，以確定哪一個更需要保護。
總不能要求租客搬走吧？
這是否意味著，房產出售、轉讓後，無論何種情況，都不能要求租戶搬出？
當然不是。
如果房子同時擁有租戶的租賃權和銀行的抵押權，則需要注意誰在先：
1、業主先出租房產再抵押時
由於承租人無法預見抵押權的後續設立，在此情況下，仍應遵循“買賣不破壞租賃”的原則。
2、業主先抵押房產再出租時
本案中，根據“物權優於債權”的原則，一旦債務人無力償還債務，可以變賣抵押物來償還債務，租賃合同不具有對抗效力。
因此，即使有“買賣不破租”的原則，也還是會有例外的情況。
止贖和長期租賃的真實案例
因小燕（化名——被執行人）未依法履行生效判決確定的債務，法院將其名下的財產依法移交評估、拍賣。
小何（化名買家）以96.7萬元拍賣購買了小燕的房屋，並辦理了房產證。此後，小何多次上門告訴小張（化名房客）自己已經購買了該房產。但租房的小張（化名）卻聲稱自己有租約，拒絕搬走。
小何無奈，隻好向法院提起訴訟，要求小張將房子退還給騰控，並按照市場租金價格賠償租金損失。
租客（小張）聲稱，他此前已一次性向原業主（肖燕）支付了20年的租金。他認為，法律明確規定“買賣不破租”，要求自己繼續居住在那裏，否則會要求巨額賠償。
庭審中，小張辯稱，他與小燕簽訂了《租賃合同》，租賃期限為20年，每月租金1000元，並一次性支付20年的現金租金，共計24萬元。
自簽訂合同以來，他一直居住在該房屋中，並每月繳納物業管理費、水費、電費、排汙費等費用。租賃合同仍然有效，履行期限尚未屆滿。因此，根據法律規定，房屋產權變更不應侵犯變更前簽訂合同的承租人的合法權益。
麵對小張出示的《租賃合同》，小何認為合同成立時間存疑，並向法院申請鑒定。經法庭訊問，小張承認自己從2002年起就住在那裏，但《租賃合同》是倒簽的，是2012年的。
法院：實際租賃合同因倒簽而無效
判決：租戶必須在期限內搬出並支付入住費
法院經審理認為，根據《中華人民共和國物權法》第九條、第三十九條的規定，該房屋已核發房產證，登記所有人為肖何（化名）。因此，肖何的合法權益依法受到保護。法律保護。
經調查，由於小張未能提供證據證明已按照租賃合同約定支付租金，因此無法確認真實的租賃合同關係。小何要求小張搬出房屋並繳納房屋使用費的請求合理合法，將予以支持。
在這種情況下，
租賃合同關係不真實有效，不能適用“買賣不毀租”的規則。
那麼，什麼情況下會遵循“買賣不破租”的原則呢？
1、租賃合同
成立並真正有效
2、租賃項目
已交付承租人並實際由承租人占有
3、租賃財產權屬變動
發生在租賃期間
4. 租賃財產的出租人或所有人將
租賃財產的所有權授予第三方
隻有滿足上述條件，“買賣不破壞租賃”，租賃關係才對買方具有約束力。
大研總結
麵對出租屋，不同的人可能會有不同的選擇。一般來說，如果房子沒有明顯的缺陷，拍賣時的競爭會更大。如果房子有一些瑕疵，比如被出租或者被占用，拍賣時競爭會少一些，錯過的機會也會大一些，但出售後可能會遇到很多麻煩。
大研提醒各位購房者，購買房產前一定要做好盡職調查，了解清楚房產的基本信息、權屬信息、成本信息、風險信息再開始競拍，避免出現這樣的情況。對於長期租賃的房屋，可以檢查是否漏水，但一定要做好盡職調查。
但這需要大量的時間和精力，也需要專業的房產、合法的拍賣、法律知識的支持，以及持之以恒、統籌規劃的堅定信念才能完成。
當然，競買人也可以委托大研這樣的專業機構調查租賃關係，解決司法拍賣中的“過戶難、清關難、付款難”的問題，為廣大買家提供專業、高效、省心的服務。投標人。一站式司法服務。
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法拍房有租約，買了也不能住這3種情況例外
很多購買止贖房屋的投資者都知道，有租賃的房屋很難處理，尤其是惡意長期租賃。
原業主（被執行人）將該房屋出租10年、20年。根據“買賣不毀約”的原則，即使競買人拍下房屋並獲得產權，也必須遵守租賃合同。
案例：公民王先生通過司法拍賣平台購買了一套房屋，並根據執行法院的文件成功申請了房產證。
當他準備裝修時，房屋原承租人以“買賣不毀約”的原則主張繼續行使租賃權，得到了法院的支持。
無奈，王老師隻能與原租客協商，支付數萬元“補償”後，才能進屋裝修。
所謂“買賣不破壞租賃”原則，簡單來說就是標的物雖然已出售，所有權已轉移，但其存在的租賃合同也已轉移給新的所有者。
之所以存在這一法律原則，主要是因為法律首先預設了承租人的經濟弱勢地位，以確保承租人不會因為房屋被房東任意處置而喪失房屋的使用權。
然而，這一原則並不適用於所有形式的銷售和交易。必須根據買賣合同和租賃合同簽訂的時間來確定，哪一個更需要保護。
案例：市民陳先生租用辦公樓十年。然而第三年，法院通知該房屋將被拍賣，最終該房屋被新的競標者購買。
投標人要求陳先生加價後查看或重新簽訂合同。陳老師以“買賣不毀約”為原則提出抗辯，但未得到法院支持。
所以，
租賃權與抵押權並存時，原則上應當確定兩種權利設立的順序。先設立的權利可以與後設立的權利競爭。
具體來說，“不違反租約的買賣”大致有以下三種例外情況：
1、先抵押後出租，且抵押權已經登記的房屋，不適用本原則。
最高人民法院關於適用《中華人民共和國擔保法》若幹問題的解釋明確規定：“抵押人將抵押物出租的，抵押權實現後，租賃合同不成立。抵押人將抵押財產出租時，未書麵告知承租人該財產已抵押的，抵押人應當對承租人因出租該抵押財產造成的損失承擔賠償責任；抵押人書麵通知承租人該財產已抵押的，抵押權即予實現。給承租人造成的損失，由承租人自行承擔。
2、先查封後出租的房屋不適用此原則。
扣押包括財產保全過程中的扣押和執行過程中的扣押。由於查封的目的是為了債權人實現債權，房屋被查封後，房屋所有人或者使用權人就喪失了對該房屋的處分權。
因此，業主對被扣押房屋設立的租賃權應當無效。 《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛具體應用法律若幹問題的解釋》也明確規定，被扣押的房屋不能適用“不毀租”原則出租前，由人民法院依法審理。
3、本原則不適用於屬於破產財產的房屋。
企業破產程序由專門法《企業破產法》規定。破產程序期間租賃合同能否繼續履行，按照企業破產法的規定辦理。
破產程序的特點之一是，不當債權可以被視為到期，即未到期的租賃合同可以被視為到期合同。
因此，租賃合同可以在破產程序期間終止。由此看來，如果破產財產的所有人發生變更，則不能適用“買賣不破租”的原則。
“買賣不破租”原本是為了保護租客的合法權益，但卻被不少止贖房產的原業主和租客濫用，造成購房者權益受損。
因此，在購買止贖房產時，必須提前做好研究，選擇合適的標的物進行競標。
如果房屋有租賃，新業主想收回房產，可以與承租人協商，雙方解除租賃合同或通過法律程序解決。