法院拍賣流拍三次怎麼辦理(法院拍賣流拍三次怎麼辦啊)
法院拍賣房產流拍三次後如何處理
購買法院拍賣的房產也是買房的方式之一。近年來房地產市場持續火爆，房價居高不下。通過法庭拍賣獲得財產已成為一種流行的選擇，人們已經蜂擁而至。那麼，如果房產在法庭拍賣中三次未能通過怎麼辦？接下來東方瀚海拍賣小編為大家整理了一些這方麵的知識。歡迎您閱讀！
房地產法庭拍賣三次失敗後該怎麼辦
根據最高人民法院《人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》（法釋[2004]16號，以下簡稱《規定》）第二十八條第二款規定：“第三次拍賣失敗，申請執行人或者其他執行債權人拒絕接受或者依法不能接受房地產或者其他財產權利清償債務的，人民法院應當自拍賣之日起七日內發出拍賣公告。第三次拍賣結束之日起，自公告之日起六十日內沒有出售的，受贈人願意以第三次拍賣底價購買該房產的，申請執行人及其他執行債權人仍未表明接受該財產作為清償債務的，應當解除查封、凍結，並將該財產返還給被執行人，但是可以對該財產采取其他執行措施的除外。”
因此，抵押財產未通過三次拍賣，申請執行人或者其他執行債權人不接受或者不能依法接受該財產作為清償債務的，法院應當在拍賣結束後七日內發布變賣公告。第三次拍賣。如果通過出售過程無法完成交易，唯一的選擇就是用房子來償還債務。否則，法院將解扣、凍結抵押財產，並將財產返還被執行人，但可以對該財產采取其他執行措施的除外。
“利潤”分析
可以規避限購令。對於通過法院拍賣取得房屋所有權的方式，以及是否也會按照限購令執行，目前還沒有明確的法律規定或政策規定。所以我們說目前還是一個“灰色地帶”。但在實際執行中，競買人須憑法院出具的產權變更司法裁定書、拍賣成交確認書、執行協助函及其身份證。
有些稅是可以避免的。一般來說，辦理產權轉讓時，出具法院協助執行函後，通過法院拍賣取得的房屋隻需繳納契稅，無需繳納所得稅和營業稅。然而，這種操作方法仍然存在爭議。
“劣勢”分析
《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第一條明確規定，執行過程中，被執行人的財產被查封、扣押、凍結後，人民法院應當及時進行拍賣、變賣、變賣財產。采取其他強製措施。
上述法律規定是我們通過法院拍賣取得房屋的基本法律依據。很多人認為，從法院獲得的拍賣財產應該是非常安全、有保險的。但實際情況往往適得其反，因為法院並不是專業的房屋產權管理機構。因此，在實際執行中，經常會出現普通購房者難以預見的司法權與行政權“打架”等風險。
風險一：產權證書難以確定
由於開發商在開發房地產時需要獲得規劃、住建、國土等政府部門相應的批準文件，而法院在執行相關案件時很難準確、及時地提供房產證辦理相關信息，因此，這導致拍賣房屋所有權證書的處理出現問題。
如何判斷是否會出現這樣的風險？這取決於拍賣前房屋的所有權狀況。如果房屋在法院查封前已是合法登記的房產，且辦理完產權手續，可以憑法院協助執行通知書申領房屋所有權證。
那麼，如果該財產在法院查封前沒有產權證書或者初始產權登記，且未辦結的原因是原權利人有違法行為或者不符合產權登記條件，並且政府相關部門不會允許登記，這種情況購買查封房屋時是無法辦理房屋所有權證的。但如果原所有人因不符合主管機關要求的條件而無法登記財產，則在滿足條件或法院通過強製執行使所有人能夠登記財產後，買方可以還要登記財產。
風險二：住房質量無保障
因為法院委托拍賣機構進行拍賣時，通常隻是簡單描述明顯的缺陷，並不會反映房屋中其他隱藏的或暫時不明顯的質量問題。因此，即使進行了現場檢查，仍然會存在相應的質量缺陷風險。
一般來說，如果因為開發商資金鏈斷裂而導致房屋交付延遲，這種房屋往往會因為施工時偷工減料以及開發商使用的建材以次充好而出現質量缺陷。但由於這些房屋長期沒有實際居住，隱藏的問題無法被發現。而這些問題很難通過訴訟來解決。這是因為法院普遍認為，隻要房屋原所有人在拍賣前告知拍賣公司房屋存在一些缺陷，並且拍賣公司如實告知競買人情況，並聲明將房屋拍賣就目前的情況而言，一切都將被視為依法進行。履行缺陷通知義務。競買人對其競買的物品負有認真關注的義務，應當在清楚了解拍賣標的後參與競買。因此，隻要他們實際參與，法院就會推定他們自願接受這一現實。因此，一般情況下，投標人不會得到支持。需要。
風險3：法律規定的執行被逆轉
《民事訴訟法》規定：“執行完畢後，依據執行而作出的判決、裁定等法律文書確實有錯誤，被人民法院撤銷的，人民法院應當對已執行的財產作出裁定。”被處決的，責令取得財產的人返還；拒不返還的，執行。”這一規定就是我們所說的撤銷執行。法院判決錯誤的，可以依據本規定強製執行。
通俗地說，“撤銷執行”是指執行程序結束後，通過法定程序撤銷執行所依據的法律文書，使取得財產的一方失去取得財產的法律依據，法院再次采取執行措施，轉移財產。已執行的財產返回原被執行人，恢複到執行過程開始前的狀態。
如何對抗執行逆轉？我們認為應采用善意收購製度與之競爭。法律的基本價值取向應該是保障交易安全。物權法確立了善意取得製度。出賣人或者為他人設立擔保物權的人無權處分。如果買受人與擔保物權取得人是善意當事人（在不知情且無過錯的情況下），則可以善意地取得財產或擔保物的所有權。正確的。因此，為了保證交易安全，最大程度地保護通過拍賣取得不動產的當事人的利益，法律應當賦予善意取得不執行的撤銷效力。同時，因錯判而遭受損失的，應通過司法途徑獲得賠償。
雖然這種執行逆轉的情況很少見，但對投標人造成的損失卻是巨大的。由於本案目前尚無明確的通過善意取得製度進行救濟的法律規定，最現實的做法可能是與相關當事人達成和解協議並做出一定讓步。
風險四：購房成本風險
這通常包括兩個方麵。首先，拍賣房產不接受貸款，競買人必須一次性付款。其次，實際購房成本加上拍賣傭金可能會高於同類型、同麵積的房屋。與市場上一般的二手房交易不同，拍賣行的交易過程涉及兩項重要成本，一是拍賣保證金，二是拍賣完成後需要支付給拍賣公司的傭金。
保證金是競買人參加拍賣所需的“過路費”。競買人應在拍賣前幾天將保證金存入專用賬戶，並持保證金收據到拍賣公司辦理登記和競買手續。
拍賣完成後，競買人的保證金將從購買價格中扣除。若未成交，則拍賣結束後退還保證金。競買成功後，競買人除繳納二手房交易涉及的相關稅費外，還需根據具體交易金額向拍賣公司支付一定比例的傭金。傭金比例一般在房價總價的1%到5%之間。
另外，如果拍賣房屋占用的土地是劃撥土地使用權的，那麼房屋拍賣後申領產權證書時，必須返還土地出讓金。因此，在參與拍賣時，還必須注意獲得土地使用權的問題。
想知道法拍房第一次拍賣流拍會怎麼樣
1.第一次拍賣失敗：
第一次拍賣失敗後，無論是動產還是不動產，申請執行人都可以按照失敗的拍賣價格接收標的物，並以財產實施清償債務。
如果您不同意接受，您應當在拍賣後60天內以降價後的價格為底價進行第二次拍賣。
2、第二次拍賣失敗：
第二次拍賣失敗後，無論是動產還是不動產，申請人都可以按照第二次拍賣失敗後的價格領取標的物以清償債務。
如果您不同意接收，該動產將不再被拍賣；第二次拍賣後60天內，不動產可以進行第三次拍賣。
申請人不接受動產的，標的物應當退還被執行人，並解除扣押。
3、第三次拍賣失敗：
第三次拍賣失敗後，申請人可以按失敗拍賣價格領取房地產標的物，以清償債務。
申請人不同意接管房產的，法院應當在拍賣結束後7日內發布“出售”公告。
房產出售六十日後仍未出售，申請人仍不同意接收的，應當將房產返還被執行人，並解除查封、扣押。這就是法庭拍賣失敗後發生的情況。
法院網絡拍賣方麵，根據《人民法院網絡司法拍賣若幹問題的規定》，共進行兩次拍賣。采取第一次直接降價，起降價不超過評估價格的30%，第二次降價不超過評估價的20%。方法。
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不動產抵押物三次流拍後，債權人不同意以物抵債相關法律問題
在銀行、資產管理公司不良資產處置過程中，案件有時會遇到以下情況：債權進入強製執行拍賣階段後，擔保物經三次拍賣仍未能拍賣。此時，作為債權人的銀行和資產管理公司不同意用東西來償還債務，因為不允許，且抵押物難以變現。這個時候，抵押物是否必須被解封、凍結，並將財產返還給被執行人？退款後債權人是否會失去優先受償權？抵押物返還後，債權人是否可以重新向法院申請扣押同一抵押物並重新啟動評估拍賣程序？本文對作者近期遇到的相關問題進行了研究和分析。
1、房地產抵押權拍賣三次失敗後，債權人不同意用財產清償債務的，法院應當解除查封、凍結，將財產返還被執行人。
根據《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第二十八條規定：“第二次拍賣仍未能拍賣的房地產或者其他財產權利的，人民法院可以依照本條例第十九條的規定，向申請執行人或者其他執行債權人支付清償債務的價款。
申請執行人或者其他執行債權人拒絕接受或者不能依法交付清償債務的，應當在六十日內進行第三次拍賣。第三次拍賣失敗，申請執行人或者其他執行債權人拒絕接受或者依法不能接受該房地產或者其他財產權利清償債務的，人民法院應當自拍賣之日起七日內發布拍賣公告。第三次拍賣結束。
自公告之日起六十日內，沒有買受人願意以第三次拍賣底價購買該房產，且申請執行人及其他執行債權人仍未表示接受該房產作為清償債務的，解除查封、凍結，將財產返還被執行人，但可以對該財產采取其他執行措施的除外。”
根據法律規定，房地產抵押物拍賣執行階段，抵押物三次拍賣未果且無法變賣，且申請執行人又不同意用財產清償債務的，法院應當解封抵押物，並將財產返還被執行人，但對該財產采取其他強製執行措施的，可以例外。
2、房地產抵押物拍賣三次失敗後，法院將房地產抵押物啟封返還給被執行人後，債權人是否仍具有優先受償權。
首先，根據物權法第一百七十七條規定：“有下列情形之一的，擔保權消滅：
（一）主債權消滅的；
(2) 擔保權的變現；
（三）債權人放棄其擔保權；
（四）法律規定擔保權消滅的其他情形。”
抵押權作為擔保權的一種，屬於財產權。根據物權法律原則，抵押權的設立、變更和消滅均由法律明確規定。抵押權人依法享有優先受償權。
其次，債權人在三次拍賣抵押財產失敗後仍不同意以財產清償債務的，並不意味著其放棄了抵押權。債權人雖然放棄了以財產清償債務，但其作為抵押權人的第一抵押權尚未實現，主債權尚未消滅，因此抵押權仍然有效存在，債權人仍依法對抵押財產拍賣、變賣或者估價所得的價款負責。享受優先付款。
3、法院解凍不同意以財產抵債的房地產抵押後，債權人可以依法申請恢複執行並重啟抵押拍賣程序。
（一）標的財產執行失敗後，即使申請執行人不接受以實物清償債務，標的財產也不喪失可執行性。
最高人民法院對“青海銀行股份有限公司與青海東湖酒店旅遊有限公司貸款擔保合同糾紛案”發表以下意見： 【（2014）知府字第19號】：關於未拍賣的貸款是否應當返還被執行人財產並被扣押重新拍賣的問題。根據本院《人民法院民事執行拍賣、變賣財產的規定》第二十八條第二款的規定，涉案標的物將被解封退還被執行人。這並不意味著被執行人不能履行生效法律文件規定的義務，也不意味著標的物因此不可執行。
標的物作為債務人的責任財產，仍可以用來清償債務。在申請執行人的債權未清償的情況下，人民法院可以對被執行人的可執行財產，包括解封、返還的財產，依法采取執行措施。本案中，涉案標的物在此前的拍賣過程中未能變現，被執行人也未以其他財產清償全部債務。隻有對涉案標的物進行重新評估、拍賣，才能實現債權。因此，東湖公司的抗辯理由不能成立。
（二）抵押財產拍賣三次失敗後，債權人不同意以財產清償債務的。法院終止執行後，債權人可以依法向人民法院申請恢複執行。
根據最高人民法院《關於執行案件立案和結案若幹問題的意見》第十六條第一款規定：“有下列情形之一的，可以采取‘終止執行程序’結案：（ 4）被執行人財產不能拍賣，或者動產已經拍賣兩次，或者房地產或者其他產權已經拍賣三次仍未能拍賣的，申請執行人拒絕接受或者不能依法交付清償債務的，人民法院窮盡財產調查措施後，發現被執行人沒有其他可供執行的財產”。
根據上述規定，三次拍賣失敗，債權人又不同意用財產清償債務，且被執行人沒有其他財產可供執行的，人民法院可以終止執行。實踐中，這種情況下，如果債權人不同意用財產清償債務，被執行人一般沒有其他財產可供執行，因此法院會裁定終止執行。
（三）根據最高人民法院《關於執行案件立案、結案若幹問題的意見》第六條：“下列案件，人民法院應當作為恢複執行案件立案：
1、申請執行人因欺詐、脅迫與被執行人達成和解協議，申請恢複執行原生效法律文書；
2、一方不履行或者不完全履行和解協議，另一方申請恢複執行原生效法律文件的；
（三）執行案件終結裁定終止執行程序後，發現被執行人有可供執行財產的，由申請執行人申請或者人民法院依職權恢複執行；
（四）委托執行案件終結後，因委托不當，被受委托立案法院退回委托書的；
五、依照民事訴訟法第二百五十七條規定終止執行的案件，符合申請執行條件的，申請執行人申請恢複執行。
法院依法裁定終結執行程序後，債權人發現被執行人有可供執行的財產，申請執行人申請恢複原狀的，人民法院應當作為恢複立案的執行案件。法院雖然將抵押物退還給被執行人，但仍是被執行人的財產，該財產並不喪失可執行性。隻要退回的抵押物還在，就意味著該財產可以執行，申請人可以向人民法院申請恢複執行。債權人可以申請再次扣押抵押物並重新啟動拍賣程序。
作者：單鵬律師
陝西濤達律師事務所