法院說拍賣房子怎麼挽救(法院拍賣房子不合理怎麼投訴)
老公欠債，他是被執行人，法院拍賣了我們的房子，我該怎麼維權
第一，不要相信止贖代理人非法煽動抗拒法院的行為。你失去的肯定會比得到的多。下列行為涉嫌抗拒執行、偽造證據、撕毀法庭通知書等行為，輕者可處罰款，重者可處以監禁。別以為法院執行局看不出來這些低級把戲。他們對付老騙子的手段一定是你和非法中介難以想象的。
二是依法維權。如果您對法院的判決有疑問，可以在拍賣文件規定的期限內提出異議並提供證據。法庭不可能違法，法官也不可能故意欺負你，你要相信這一點。如果你證據確鑿，符合中止拍賣的條件，法院一定會支持你。如果您對法院的最終判決有異議，可以上訴，也可以向上級法院提起訴訟。
第三，你的房子是夫妻共同財產。無論你是否知道丈夫的違法行為，法院都會依法執行生效判決。
第四，法院的判決正確的可能性很大，但有缺陷的可能性很小。不建議大家浪費時間和精力而徒勞無功。
5、要點：法院明確表示，拍賣過程中不得信任非法院指定的第三方機構。近期，出現大量取消抵押品贖回權的代理人。他們的行為你們都看到了，煽動你們犯罪、抗爭法庭。他們沒有資格幫助你。他們的目的無非就是在止贖過程中為你跑腿，提供沒有任何技術含量的服務，或者提供高息預付融資服務。
最後添加：
在強製拍賣中，您損失最大的是評估費、拍賣傭金和稅費。全部從拍賣價格中扣除。
建議依法清償債務，避免執行。
離婚還是不離婚，就看你自己了。你絕對逃脫不了這個審判。你的丈夫很可能還有其他債務。如果離婚了，要盡快辦理，明確財產和債務的分割。下次你被起訴時，如果你們仍然共同擁有該房產，則可以向法院申請僅拍賣他的份額。
房子在房主不知情的情況下被法院強製執行拍賣了，這種情況該如何處理
最高人民法院2015年5月發布的《關於人民法院處理執行異議和複議案件若幹問題的規定》明確規定，司法拍賣違法的，可以撤銷。人民法院的司法拍賣是公法下的拍賣，與平等當事人之間的任意拍賣有顯著不同。司法拍賣不適用合同法關於合同效力的規定。除非拍賣過程存在嚴重缺陷，受讓人對通過司法拍賣程序依法取得的執行標的財產的權益應當受到保護。
但也應該看到，確實存在一些嚴重違反法定程序、損害當事人和其他競買人合法權益的司法拍賣行為，應當予以取消。在深入總結實踐經驗的基礎上，《異議複議規定》第二十一條明確了司法拍賣應當撤銷的情形：
1、競買人之間或者競買人與拍賣機構之間惡意串通，損害當事人或者其他競買人利益的；
2、采購人不具備法律規定的投標資格；
違法限製投標人參加投標或者對不同投標人規定不同的投標條件的；
4、未按照法律、司法解釋的規定公告拍賣標的的；
5、其他嚴重違反拍賣程序，損害當事人或者競買人利益的情形。
法院拍賣房地產涉及執行。也就是說，該房屋的拍賣涉及債務案件立案、傳票或者公告、開庭審理、判決書的送達或者公告、原告申請執行、法院向被執行人送達執行裁決書等過程。被執行人的通知、限製高消費的通知、財產評估的通知等有法定程序必須通知業主本人至少十次以上的房屋清關通知書、房屋司法拍賣通知書、房地產司法拍賣通知書等。
因此，如果在業主不知情的情況下，法院強製拍賣房屋，法院必然違反了司法程序。房主本人在得知房屋被拍賣後，可以盡快按照《關於執行處理若幹問題的規定》中的“其他嚴重違反拍賣程序，損害當事人或者競買人利益的情形”處理。人民法院提出異議及複議案件”。向執行法院提出拍賣異議，請求宣告拍賣結果無效。
同時，房主還可以同時向法院紀委和上級法院紀委舉報房地產拍賣法院執行法官涉嫌與申請執行人串通的行為。違法執行，房屋在房主不知情的情況下被法院強行拍賣，財產受到嚴重侵害。一封關於房主合法財產的舉報信，引起法院監督機構的注意和重視。
有人的地方就有利益，有利益的地方就容易滋生腐敗。在我國當前的司法實踐中，執行領域是問題的高發領域。一方麵是執行法官自身存在問題。另一方麵，相關規則不明確、救助渠道不暢通。過分強調保護執行申請人權益的理念和做法在實踐中也逐漸受到詬病。具體來說，在執行案件、破產清算案件以及所有涉及資產/財產處置和變現的過程中，評估拍賣的不公平性和救濟渠道的缺乏令人深感惡心。
有經驗的讀者都知道，在涉及巨額利益的案件中，評估拍賣是重災區。然而，公然違反必要程序而任意執行的案例並不多，但確實存在。
因此，房主立即向執行法院提出異議，請求拍賣結果無效後，必須迅速找到有經驗的律師，前往執行法院審查相關民事審判材料。到被拍賣的財產。執行材料、拍賣材料需要複製的，應當申請複製。
審查重點是：涉房地產民事審判材料中的“法院傳票”送達收據文件、庭審筆錄簽名、判決書送達收據文件、執行裁決書送達收據文件、財產查封及收據文件、財產評估流程。選估公司確認簽字、評估報告確認簽字、拍賣價格確認簽字、拍賣公司確認簽字、房產清關通知書交接文件、評估結果確認簽字等環節。這些鏈接裏有簽名或者公告嗎？簽名是由房主還是房主的客戶簽署的？還是由不知名的人偽造的？如果是業主委托人簽署的，還應該檢查授權書，看看是否是業主本人授權的，以及授權的權限是否包括執行過程中對房產的拍賣和處置。
如果確認上述法律文件中涉及的房主簽名是偽造的，則需要盡快申請對筆跡進行法醫鑒定，因為這已經涉及犯罪。
此外，根據條件，我們還可以了解申請執行人與執行法官之間的社會關係，是否存在利益交換的痕跡。
坦率地說，在現行法律框架下，隻要確實存在誤判，法院完成評估、拍賣程序後，想要糾正和撤銷拍賣結果將非常困難。不過，完全可以通過適當的策略和路徑來糾正執行錯誤並取消評估拍賣。
房主應根據房產拍賣過程和了解到的證據，及時修改和補充拍賣異議，加大“異議”證據的力度，並及時與法院溝通補充證據。
發現程序違法、偽造簽名等證據的，必須及時向法院紀檢機構提交。因為這涉及到法院處理房主反對拍賣的力度。
如果有證據表明申請執行人與法官串通違法，應及時向執行法院所在地紀檢機關舉報，並在自媒體上尋找有影響力的賬號向社會公布，以便將他們繩之以法。可能的。
承租人可否對抗法院對房屋的強製執行
法院強製執行被執行人房屋時
案外人士常常以自己擁有房屋租賃權為由，聲稱“拍賣不毀約”。
但大多數租賃關係都是可疑的，甚至是虛假的
嚴重影響執行效率和債權人權益
今天，法新律師將為大家整理一下涉及外人異議執行的訴訟案件。
租戶可以對法院強製執行的裁決提出異議嗎？
本文共3677字丨預計閱讀時間3分鍾
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A7.H
房地產租賃權保護
發信推薦規則
1、案外善意當事人提供充分證據證明其主張的租賃權有效，其租賃權應當受到保護。
——盛潔潔、沉鳳林、第三人周斯南案外人不服執行之訴
案例概要：
法院在執行過程中拍賣被執行人的房屋時，案外人往往以自己有房屋租賃權為由聲稱“拍賣不毀約”。但大多數租賃關係存疑甚至虛假，嚴重影響法院和債權人的執行效率。權益的實現。然而，一些善意的外界人士提供的證據足以證明他們主張的租賃權有效，也應該受到保護。非案件當事人主張租賃權的審查標準與普通民事訴訟案件不同，應更加嚴格。
案號：浙0109執一3號
原審法院：浙江省杭州市蕭山區人民法院
來源：《人民司法案例》2018年第20期
2、抵押權設立後抵押物出租的，租賃關係不得與登記的抵押權相衝突。
——信德佳實業有限公司訴廈門金大昌科技有限公司、吳文衝、陳東一、廈門僑翔機械工業有限公司、廈門益輝貿易有限公司執行訴訟外界反對
案例概要：
先登記申請執行人的房地產抵押權，後設立案外人的租賃權。如果租賃權的存在影響了抵押權的實現，租賃權不能排除執行法院為實現抵押權而采取的強製休假措施。如果同一房地產同時執行抵押權和普通貨幣債權，則房地產買受人在實現抵押權時對承租人的抗辯可以在執行普通貨幣債權的情況下向承租人主張。房地產承租人不能提供證據證明其在人民法院扣押前已簽訂合法有效的書麵租賃合同並占用、使用該房地產的，承租人可以請求阻止轉讓已執行房地產的占有權。租賃期內，將房產轉讓給受讓人。該訴訟請求未獲人民法院支持。
案號：高法民申3536號
原審法院：最高人民法院
來源：《人民司法案例》2018年第17期
3、未實際占有或使用房屋的租賃權不能對抗後來設立的抵押權。
——杭州古今進出口貿易有限公司借款合同糾紛不服執行
案例概要：
執行程序中，案外人主張在被執行房屋設定抵押前與被執行人簽訂租賃合同的，其必須在設定抵押前已占有該房屋對按照租賃合同履行的房屋，不主張其租賃權。抵押權人。對於影響抵押權等優先權實現的租賃權，執行法院得依法解除後拍賣。
案號：浙航質一字12號
原審法院：浙江省杭州市中級人民法院
來源：《人民司法案例》2015年第10期
4.在異議審查程序中，可以將證明租賃權合法有效的責任轉移給承租人。
——蔡躍懷對查封涉案房屋的異議
案例概要：
實踐中，被執行人與案外人虛構租賃關係逃避執行的情況越來越多。通過異議審查程序對租賃關係的真實性進行有限實質性審查是反避稅執法的重要手段。審查時，可以將證明租賃權合法性、有效性的責任歸於承租人，租賃合同簽訂的時間、租金的支付方式、承租人是否實際占有租賃物、與租賃物的關係等被執行人與承租人之間的關係，以及被執行人在法庭上的表現等因素作為形成新證據的參考。
案號：蘇中植一字第0020號
原審法院：江蘇省蘇州市中級人民法院
來源：《人民司法案例》2016年第14期
i.faxin.cn/LawAppConten
t.htm?gid=Clib=alyz
5、房屋抵押合同簽訂後簽訂租賃合同，承租人未行使優先購買權的，買受人可以請求排除租賃權。
——劉成亞訴重慶樂和和房地產開發有限公司執行案
案例概要：
房屋抵押後簽訂租賃合同後，承租人還有優先購買權。承租人行使優先購買權的，產權吸收租賃權；如果承租人未行使優先購買權，如果租賃妨礙了房產的所有權，買方可以要求解除對該房產的租賃。
案號：渝四中法民智字第號
原審法院：重慶市第四中級人民法院
來源：《重慶案例指導參考》2016年第3期
法信司法觀點
法院對外人主張房地產租賃權的審查
關於租賃權的設立標準，區分租賃關係中的債權和物權。也就是說，租賃合同一旦成立，僅具有債權效力，承租人僅享有請求交付租賃物的權利。如果他想在全世界享有產權的效力，按照產權公開的原則，他就應該以占有的形式公開。
保護時間標準符合《物權法》和《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若幹問題的解釋》的規定，即僅設立租賃權扣押前可由買家承擔。扣押前必須簽訂租賃合同。扣押後，受扣押的效力影響，不能對抗申請執行人。
為防止案外人與被執行人惡意串通低價出租房產或者虛繳租金，人民法院認定案外人有此類行為的，則駁回其異議。
執行程序中房屋抵押權與租賃權的衝突及其解決
不破壞租賃是指租賃關係建立後，出租人將租賃物出售給第三方。現有的租賃關係對買方仍然有效。承租人可以向買方主張租賃權，受讓人獲得的物品具有所有權上的租賃產權負擔。這是增強租賃權有效性、維護社會穩定、保護承租人利益的一般規定。這個一般規則並不是絕對的，也有例外。根據《擔保法》第五十三條的規定，抵押權實現的方式主要包括：將抵押物折價或者拍賣、出售抵押物獲取價款等。這些方式本質上屬於銷售，因此應當受到遵守銷售不違反租約的規則。但根據最高人民法院《關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若幹問題的解釋》第六十六條第一款的規定，抵押人將抵押財產出租的，抵押權取得後，合同成立後，租賃合同對受讓人不具有約束力。沒有約束力。根據抵押權的買賣，在某些條件下可以終止租賃。該規則的適用條件是：
有效的抵押權；
抵押權已經登記；
抵押權在租賃合同生效之前生效。之所以規定抵押權的實現在一定條件下可以擊敗租賃，主要原因如下：
一是本著“先設立、權利先行”的原則，先設立的權利應當先實現，住房抵押權先於租賃權設立。因此，基於這一原則，應當維持抵押權對抵押物的控製權。應優先確立房屋抵押權。
二是基於“登記優於不登記”的原則，即已登記公示的權利的實現優於未登記公示的權利。房屋抵押權登記後才成立，具有公示效力，而租賃權成立前無需登記。甚至在一些地方性法規中，也規定租賃合同必須進行登記備案，但這種登記僅出於治安管理和稅務目的。必要時作出的安排，無論是否登記，均不影響租賃合同的有效性。因此，已登記的抵押權應優先於未登記的租賃權。我國物權法第一百九十條這一點也得到了肯定。就具體技術操作水平而言，根據前述《拍賣、變賣條例》第三十一條第二款的規定，人民法院可以先裁定撤銷當事人在境外設立的租賃權。拍賣或其他處置之前的案件。一個人的租賃權被取消後，自然就失去了反對的權利依據，反對自然也不能成立。
法律函件法律依據
1.《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議、複議案件若幹問題的規定》
第三十一條
承租人請求阻止在租賃期內將正在執行占有的房地產轉讓給受讓人，並在人民法院起訴前已簽訂合法有效的書麵租賃合同並占用、使用該房地產的，人民法院應予支持。法院將其查封。
承租人與被執行人惡意串通以明顯不合理低價出租被執行房地產或者偽造租金支付證據的，其請求阻止占有轉移的，人民法院不予支持。
2.《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》
第三十一條
拍賣財產上的原始擔保權和其他優先受償權因拍賣而消滅的，拍賣所得價款優先受擔保權人和其他優先受償權人的債權，但拍賣人另有約定的除外。那些政黨，那些派對。
拍賣財產上原有的租賃權和其他用益物權不會因拍賣而消滅，但如果該權利在拍賣財產上繼續存在並影響到在先擔保權或者其他優先受付款權的實現、人民法院應當依法拆除並拍賣。
3.《中華人民共和國物權法》
第一百九十條
抵押權訂立前抵押財產已出租的，原有租賃關係不受抵押權的影響。抵押權設立後，抵押物出租的，租賃關係不得與登記的抵押權相衝突。
4.《中華人民共和國合同法》
第229條
租賃期間租賃物權屬發生變化的，不影響租賃合同的效力。
5.《中華人民共和國擔保法》
第四十八條
抵押人以租賃物抵押的，應當書麵通知承租人，原租賃合同繼續有效。
6.《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若幹問題的解釋》
第六十五條
抵押人以租賃財產抵押的，抵押權實現後，租賃合同在有效期內對抵押財產受讓人繼續有效。
第六十六條
抵押人將抵押物出租的，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不再具有約束力。
抵押人出租抵押財產時，未書麵告知承租人該財產已抵押的，抵押人應當對承租人因出租抵押財產造成的損失承擔賠償責任；抵押人書麵通知承租人該財產已抵押的，在抵押的情況下，因實現抵押權給承租人造成的損失，由承租人本人承擔。
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