法院久拖不判二手房違約怎麼辦呢(法院久拖不判二手房違約怎麼辦理)

重磅：教你如何應對二手房合同違約

繁華世事，皆為利來；世間的喧囂，都是為了前行的利益。在利益麵前，人性常常暴露無遺。

隨著房地產市場的瘋狂，大批業主開始出手，不少人幹脆選擇了退出。在他們眼裏，合同隻是一張廢紙……

自2006年以來，我們已辦理類似案件200多起。最近我也收到很多詢問。為了節省大家的時間，我簡單說一下法律上的對策。

首先我們先說幾個前提，這也是我們後續討論的基礎。

第一，解決問題的途徑隻有三種：協商、司法行政、民間力量。如果你覺得協商無法達成，又不願意走法律途徑，那我隻能建議你找“路上”認識的兄弟幫忙。

其次，公民權利是主動權利。如果各方不積極爭取，任何其他外部力量都無法提供救援。法律甚至規定，如果長期不主動要求履行，可能會失去勝訴權（訴訟時效）。

第三，在中國現行法律體係下，違法（違約）成本低，維權成本高。這是客觀事實。因此，在采取維權行動時，必須考慮維權成本。

第四，法律手段（訴訟）不是目的，而是手段。目的是打破僵局，推動問題解決。業主可以跟你耍流氓，但敢跟法官耍流氓的不多（其實我們見過不止一兩個一開始就囂張，一看到法庭傳票就立刻屈服的人） ）。訴訟就像手術。這無疑是一項成本非常高的措施，因此除非絕對必要，否則不應提起訴訟。不過，萬不得已，該采取行動的時候就應該采取行動（我們見過很多當事人因為猶豫而猶豫不決的案例）。於，他一直拖延，結果被拖入違約，原本的主動位置被拖入被動）。

講完這些前提之後，我們下麵要討論的幾種方式就會更容易理解了。作為買家，您通常有以下三種選擇：

第一種是放棄，通過加錢繼續表現。這種方法不一定在情感上可以接受，但它是最直接的方法，可能需要相對較少的時間、精力等投入。這種方法需要考慮幾個因素： 1.成本效益，即比較房價上漲幅度、業主漲價幅度、維權訴訟成本。如果業主的漲價幅度遠小於房價漲幅，那麼可以考慮漲價；如果業主的漲價遠高於訴訟費用，那麼可能不劃算； 2. 時間。時間是機會成本，是稀缺資源；如果你需要在短時間內拿到房子（比如那些在學區房買房，急著安家或者上學的購房者），那麼訴訟可能不是一個好的選擇。稍後我會介紹訴訟的費用和時間。 3、對方是否會利用。我們見過買家妥協後業主二次甚至第三次漲價的案例。因此，在考慮加價時，還要考慮對方是否會提出更多無理要求；

第二種是止損、解除合同、恢複原狀。在業主違約的情況下，很多人其實選擇自認倒黴，直接拿回已經付的錢，放棄了進一步的追尋。從某種程度上來說，這也是一個合理的選擇。之所以做出這樣的選擇，一般也是出於成本的考慮。首先是績效風險。如果對方是一個非常不誠實的人，那麼漲價可能就無法順利履行；其次，還有財務成本和時間成本，還有購房資質等等，與其糾結，不如考慮退出，選擇其他房子（但一般來說，同一套房子已經不能再按原來的價格買了）價格）。這裏就不得不提到財務安全的問題。如果你已經支付了大部分資金給對方，那麼你就麵臨著要麼買，要麼不買的兩難境地。這也適用於某公司的“資金監管”。其實他們很樂意看到兩方發生糾紛，不為別的，就是能盡可能長時間地占用客戶資金。如果你選擇這個方案，你一定要注意金錢和物品，並確保它被寫成證據。一方麵，您必須簽署正式的終止協議。另一方麵，最好親自拿回房款。同時，代理費用和網上簽約也要有適當的安排。加工方法；

第三種是你死我活，起訴要求法院繼續執行。

您無需太關注這種方法的法律依據。無論從法律還是實踐的角度來看，這種做法都是可行的，並且有大量的案例。大家需要考慮的問題就是上麵提到的成本效益。畢竟，訴訟是一種浪費人力和金錢的方式。甚至可以說，殺敵一萬，自己損失八千，也不為過。如上所述，這是因為中國的法律體係還不完善。所謂“別讓老實人吃虧”更多的是紙上談兵。 2013年和今年，我們都看到大量先賣後買的換房客戶。即使他們看到房價上漲，他們仍然在推銷自己。購房時，我們本著誠實信用原則和合同精神，按原價履行合同；然而，我購買的房子的主人卻違約，導致流離失所（你見過一個成年男人說要和他的妻子和兩個年幼的女兒暫時住在酒店嗎？），那種眼神讓你想哭卻無淚）。

這裏的成本效益中，收益部分很簡單，就是房價的上漲或者可以獲得的補償金額；成本部分由幾部分組成： 1.經濟成本； 2、時間成本； 3、判斷結果存在不確定性； 4.執行難度。

那麼訴訟的經濟成本是多少呢？

首先是律師費。該費用首先由原告支付，然後由敗訴方承擔。最初，不同地區有不同的標準。其中，朝陽按物品收取物品，每件僅收取70元；海澱則根據訴訟標的收集物品。結果幾年後才發現，海澱收取的訴訟費用遠高於朝陽……後來法院改為按標的收費。訴訟收費標準由國家逐步製定。目標越大，比例越低。一般來說，可以根據0.8-1.6%來估算；

接下來是律師費。每個律師事務所的標準不一樣（為了避免廣告，我就不提我們事務所了）。

三是訴訟保全申請費。訴訟保全是指通過法院查封、保全對方房屋。在繼續履行訴訟的情況下，可以防止對方惡意轉讓或設置交易障礙，同時施壓、促進調解；如果發生違約金訴訟，可以方便以後的執行。保全申請費5000元。

四是保全保證費。為了防止惡意濫用訴訟保全，法律規定申請訴訟保全時必須提供一定比例的擔保物。實踐中，為了操作方便，不少法院直接將“一定比例”等同於100%，即要求申請人提供等額的訴訟保全擔保物。由於房屋交易量巨大，高額擔保往往是阻礙很多人申請保全的主要原因。但現在實踐中，法院已經開始接受擔保公司、保險公司提供的保函作為擔保。當然，擔保公司或者保險公司需要收取一定的服務費，根據金額的不同，大概是1%到1.5%。

除了這些例外情況之外，還可能會有一些零星的費用，比如郵費、公告費等。由於金額不大，並不是每一種情況都包含在內，這裏就不一一介紹了。

上述費用中，第1項（訴訟費）、第3項（訴訟保全申請費）由原告先繳納，後由被告承擔；而第2項和第4項則完全由原告個人承擔。

除了經濟成本之外，第二個就是時間成本。

根據民事訴訟法規定，一審審理期限（簡易程序）一般為3個月，二審審理期限為3個月。也就是說，如果無法調解，至少需要3-6個月的心理準備。期間如出現發貨等其他問題，時間會順延。

如果您委托律師，原則上委托人不需要全程參與，包括立案、出庭等。但我們一般建議您在調解過程中親自到場，這樣可以提高調解的效率。效率並促進問題解決。

下一個因素，實際上是成本，是判決的不確定性。

法律不是一門精確的科學，有時很難量化和客觀評價。可以說，在中國，很多法律上不可能的情況在司法實踐中都是可能的。同時，我國作為大陸法係國家，不追案，其他法院的判決和以往的判例不能作為有效依據。事實上，法律習慣上的巨大差異往往比我們想象的還要大。且不說不同的城市，就北京而言，海澱和朝陽對同一事實可能有完全不同的判定；西城法院有許多獨特的做法；昌平、平平郊區縣法院有很多外人難以理解的政策……即使在同一個法院，不同的法官對問題的看法也可能有很大不同。考慮到法官的自由裁量權，這種影響無疑是相當大的，但無法提前準確考慮。

除了法律上的不確定性之外，當事人的合同行為也存在疏漏。

以持續履行職責的請求為例。通常情況下，如果房屋買賣合同有效，且房屋本身符合履約條件，那麼實踐中獲得法官支持的幾率是很高的。然而，正如我之前所說，二手房糾紛95%是合同糾紛，而其中95%以上是由於合同鬆散、約定不明確造成的。到目前為止，我們隻看到了少數完全不存在合同條款和履約缺陷的交易。大多數合同都會或多或少存在漏洞。但到了法庭上，這些漏洞可能會直接影響訴訟結果（例如，沒有證明共有人同意出售、沒有租戶聲明放棄優先購買權、合同付款和履約期限沒有明確……）；同時，房屋本身也可能存在問題（常見的包括超大公屋）。這些問題本應在合同過程中發現並避免，但太多人沒有重視這些問題，直到發生糾紛才後悔。然而，這可能為時已晚，無法補救。

順便說一句，如果你決定要求賠償，當事人有以下幾種選擇：

1、根據合同法規定，當事人可以選擇雙倍定金和違約金索賠；

2、如果您覺得保證金賠償或約定的違約金不足以彌補損失，可以繼續要求賠償；

3、這種補償的法律性質叫預期利潤損失，通常是房價漲幅的差額。具體差價由法院指定的評估公司確定；

4、很多合同都會約定20%甚至30%的違約金。可以說，在沒有實際損失證據的情況下，這樣的協議基本沒有任何效力。全國範圍內，支持這一比例的案例不到5個，其中大部分是因為同期房價上漲了20%以上。法院是根據預期利潤損失做出的認定，而不是單純根據合同約定。

持續履行要考慮的第三個因素是當事人的履約能力。通俗地說，實踐中，很多法官在審理類似案件時，都會要求當事人具備全額購買房產的能力（從提供房產證明到要求提前將全額款項轉入法院賬戶），無論雙方在合同中有何約定。是否貸款購買。這一要求實際上是從執行的角度考慮的，並不完全是從合同法律關係的角度考慮的。原因有二：1.中國法院的民事執行力一般（如果不是很差的話），法院無法強迫賣方配合買方去銀行辦理手續； 2、以往案例中，有購房者在拿到房子後，拒絕去銀行辦理抵押手續。結果，賣方無法拿到餘款，賣方隻好單獨提起訴訟，造成不必要的訴訟。因此，可以認為，正是那些不懷好意的買家，給後世帶來了巨大的麻煩。

但實際上，這也是一個操作問題。常見的解決方案是通過擔保公司或財務公司墊付資金，轉賬後進行抵押或抵押貸款。當然，財務成本也會增加（包括無法享受利率折扣）。通常在某些情況下會增加2-4%。

我們再談談實施。眾所周知，執行難是中國法院麵臨的三大難題之一。如果判決書沒有得到有效執行，基本上就等於是白費力氣。從執行角度來看，執行產權轉讓（要求房屋）實際上比執行房產（要求補償）更容易。因為從目前的流程來看，在房產更名過程中，賣家不需要配合。法院可以協助買方獨立完成流程（建委網站上有欄目公告房產證失效，很多情況下是協助法院執行，並向買方提供信息）新房副本，故舊房副本宣告無效）。另外，通過執行還有一些隱性的好處，這裏就不多解釋了。

很多人對執行力存在誤解。一個擔憂是“唯住房”能否落實。事實上，這一司法解釋在實踐中早已被打破，所以最高法院前不久明確表示，唯一的房子也可以強製執行；第二個擔心是配送問題。畢竟，房子改名後，還有一個關房的過程。實踐中，法院常常因各種原因不予執行（如“HEXIE”）。這並不是說他們沒有執行力，隻是怕麻煩而已。在我們處理過的案件中，我們親身經曆了法院的強製拆遷。

相反，如果訴訟標的是違約金，則原告需要在執行階段提供被執行人財產的線索；但實踐中，被告人經常轉移、隱匿財產，導致執行無法進行。近年來，隨著國家加大執法力度，情況有了一定的改善。

最後我們做一下總結，看看違約處理的方式：

1.選擇解決方案：談判、司法行政、私人權力。其中談判綜合成本最低，司法途徑次之；

2. 選擇解決方案：屈服、止損、決一死戰；這裏要綜合考慮成本效益；

3、決定訴訟方式時，必須確定自己的訴求：金錢還是房子。如果你想要錢，你可以減少機會成本，降低訴訟成本；如果你想要房子，你必須考慮收益和成本。費用主要有訴訟費+律師費+保全費+財務費用等，如果想要房子，根據不同的處理方式會占到房子總價的4%-8%左右。換句話說，如果漲價幅度在5%以內，或許應該考慮調解？如果你想要錢，可以要求對方補償房價上漲的部分。

我們的公眾號是黑房子，用於介紹二手房交易的法律知識。歡迎大家關注。

這個問題就先寫到這裏吧。最後祝願大家安家立業的夢想都能實現！

房屋買賣違約怎麼辦法官說了，一般有4種解決辦法

在現實社會中，大家都知道，購買或出售房屋，雙方都必須簽訂買賣合同。一方違反本合同的，應當承擔相應的法律責任。房屋買賣違約糾紛訴至法院後，法院會如何處理？必須根據具體情況進行判斷。原告提供的證據充分、有效的，判決原告勝訴，被告承擔違約責任。房屋買賣合同中常見的違約責任有哪些？下麵，法寶在線房產律師團隊為您詳細介紹。

1、房屋買賣違約責任有哪些？

1.繼續執行

2. 終止合同

3. 押金罰金

4. 違約金

5、損失賠償

2、如發生違約，當事人應當承擔相應的違約責任。有的客戶會問，如果我不履行合同，我是否願意承擔違約責任？

行不行得通，要看對方即守約方是否同意。如果守約方同意，違約方可以支付一定費用來終止合同。如果守約方不同意，則必須履行合同。我們來看看法律是如何規定違約責任如何承擔的。

承擔的第一個方法是持續執行。即合同當事人違約後，首先承擔的責任不是向對方支付貨款，而是承擔“繼續履行合同直至交易完成”的違約責任。這種責任和義務是排在第二位的。 1、因此“承擔賠償責任並解除合同”的做法不一定可行。更多時候，違約責任的第一條是合同必須完全履行，房產交易必須完成。

第二種是押金罰金，即押金罰金。合同簽訂後，支付定金方不履行合同的，無權取回定金；如果收到定金的一方不履行合同，則必須雙倍返還定金。定金總額一般不超過合同總價的20%。房地產經紀公司在提供中介服務時不得收取保證金。

第三種選擇是支付違約金。違約金通常按日計算。每日需支付的違約金為房屋總價的0.5%或1%。如果違約程度嚴重，例如守約方可以單方麵行使解除合同的權利，則一次性付款。違約金大多為合同交易總價的10%至20%，有的高達30%。

四是賠償損失。二手房買賣合同中常見的損失主要有中介費損失、按揭費用損失、律師費損失、裝修費損失、房屋租金或房屋占用費損失、房價差價損失等。

解決房產糾紛，發寶可在線墊款助您打官司

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先提起訴訟，再起訴。如果你贏了官司並拿回錢，你將被起訴。

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